Ольга Широкова: «В целом Казань очень востребованная локация с точки зрения офисной недвижимости, крупные компании по-прежнему конкурируют за лучшие офисы класса А»
«Экономических рисков у проекта нет, но именно первая очередь самая тяжелая и затратная»
— Ольга, в августе 2022 года казанцы впервые узнали детали реновации территории в районе речного порта. Ваша консалтинговая компания NF Group1 также была привлечена к этому проекту. Как вы считаете, реновация промышленной зоны на берегу — удачная идея?
— Это очень удачная идея. Российский и мировой опыт свидетельствует о том, что территории берегов рек исторически развивались как промышленные и были закрыты от города и населения — того требовала логика индустриального периода в городском развитии. Сейчас, в постиндустриальный период, они начинают открываться для горожан и туристов, а также становятся новой точкой роста и притяжения.
— Речной порт в Казани чем-то принципиально отличается от того, с чем вы работали ранее?
— К Казани я отношусь с особой любовью, потому что родилась и выросла здесь: как раз в тот период, когда водный транспорт служил одним из важнейших видов пригородного сообщения. В моей жизни суда типа «Ракеты» и «Ом» играли большую роль в пригородном сообщении. И в тот период район, о котором мы говорим сегодня, был воротами Казани: возвращаясь в город, первое, что мы видели, — элеватор и портовые краны. И сегодня они первыми встречают гостей, что очень сильно повышает значимость этой территории. На мой взгляд, решение города заняться развитием этой знаковой локации именно сейчас, пройдя определенные шаги и набравшись опыта, весьма своевременное.
— Насколько этот проект экономически рационален в текущих реалиях?
— У таких проектов всегда есть сложная составляющая в связи с подготовкой и очисткой территории. На мой взгляд, как эксперта по недвижимости, а не эколога, данная территория не требует каких-то кардинальных вложений в очистку, а это редкость. Достаточно часто, когда мы работаем с аналогичными промышленными территориями в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре, приходится вывозить грунт до глубины 10 метров, потому что он заражен. Это оборачивается тяжелыми временными и финансовыми потерями.
Здесь такого нет, хорошо известно, как использовалась эта территория раньше, — скорее это был такой логистический хаб, а не опасное производство. Поэтому особенной подготовки не требуется. Более того, территория уже разбита на участки и есть готовые площади под девелопмент. С одной из них мы и работали. Первый анализ показал, что экономических рисков нет, тем не менее именно первая очередь таких масштабных проектов, как реновация территории у речпорта, самая сложная и затратная.
— В планах авторов мастер-плана территории — превратить эту часть Казани в город будущего — полицентричный район, идеальное место для жизни и работы. И если с жильем история более-менее понятна, то, на ваш взгляд, будет ли привлекательна Казань для федеральных гигантов в качестве новой локации для штаб-квартиры?
— В целом Казань очень востребованная локация с точки зрения офисной недвижимости, крупные компании по-прежнему конкурируют за лучшие офисы класса А. С развитием локации мы можем увидеть здесь спрос со стороны банковских структур и госсектора. В центре города почти нет места для строительства качественных офисов, а район Портовой позволяет реализовывать качественные проекты.
«Раньше продажа квартир была настолько маржинальным бизнесом, что судьба первых этажей никого не волновала»
— Известно, что вы разработали концепцию наполнения нежилых помещений для первого ЖК от СМУ-88 в речном порту. Расскажите, какие задачи ставили перед вами? Насколько получилось их реализовать?
— Насколько это получилось, покажет жизнь и довольные жители новых кварталов. Нам кажется, что концепция получилась сбалансированной — мы отвечали именно за наполнение первых, коммерческих, этажей ЖК. Основная сложность в том, что мы работали с готовой, утвержденной и согласованной архитектурной концепцией. Ее разработало московское архитектурное бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Предложенная ими архитектура — сужающиеся кверху здания в стиле башни Сююмбике — серьезно усложнила нам задачу. Безусловно, они решали архитектурную и стилистическую задачи, учитывали инсоляцию и ветровые нагрузки, но при этом создали нестандартную пропорцию первых этажей к остальным. И если в большинстве новых жилых комплексов под коммерческие помещения уходят от 3 до 5 процентов от площади квартир, то здесь под них выделено 20 процентов! Поэтому СМУ-88 и обратилось к нам, чтобы мы тщательно продумали концепцию наполнения первых этажей, поскольку площади в избытке.
— Наверное, это из-за того, что жилой комплекс будет глубоко интегрирован в общественную городскую среду. На презентации говорили о бульварах, площади для мероприятий и выходе на набережную.
— Да, это одна из причин — первые этажи домов будут обслуживать не только местных жителей, но и остальных горожан и туристов. Поэтому работа над проектом была выстроена в трех направлениях. Первое — важно было понять значимость площадки в масштабах города и обыграть ее выход к набережной. Очевидно, что существенная часть инфраструктуры в проекте будет ориентирована на тех, кто станет пользоваться набережной и общественными пространствами речного порта. Поэтому фокус на рестораны и заведения общепита, включая формат фуд-холла. Также мы рекомендовали размещение на внутреннем пешеходном бульваре fashion16-галереи локальных брендов и халяльной торговой галереи. Второе направление, которое почти не приносит дохода девелоперу, но создает дополнительный комфорт жителям и имидж проекту, дополнительные центры притяжения локального масштаба — клубные детские центры, библиотеки, музеи, спортивная инфраструктура и так далее. Например, помимо классического фитнес-центра, может появиться зал для занятий йогой, танцев. Третье направление — это инфраструктура для обеспечения основных потребностей жителей квартала — супермаркет, кафе, рестораны, аптека, банк, салон красоты, пункты выдачи заказов, постаматы, цветы, салон связи и так далее.
— То есть это есть в планах… Исходя из вашей практики, как часто все задуманное реализовывается?
— Не всегда. Но если говорить о коммерческих площадях на первых этажах ЖК, практика в России не такая уж и большая. Дело в том, что наполнением первых этажей стали всерьез заниматься последние 5–7 лет. Раньше девелоперы о комфортной среде и коммерческих помещениях не задумывались — продажа квартир была настолько маржинальным бизнесом, что судьба первых этажей никого не волновала.
Сегодня, когда конкуренция среди девелоперов существенно выросла, они иначе подходят к устройству дворовых территорий и наполнению первых этажей. Культура организации пространств заметно улучшилась. Если застройщик продает площади, то никакого влияния на наполнение он оказать уже не может: по этой причине нередко в домах по соседству открываются магазины одного профиля. Более «красивая» концепция — когда девелопер оставляет все коммерческие помещения у себя. Но в случае с ЖК в речном порту в этом нет необходимости — места хватит всем. Мы рекомендовали СМУ-88 оставить часть коммерческой недвижимости и подобрать якорные проекты, а небольшие помещения продать. Так повышается шанс реализовать начальную идею концепции.
Помимо этого, перед нами стояла задача — развести потоки жильцов и посетителей набережной, создать определенную логику, чтобы помещения были правильно расположены и повышали комфорт именно для жильцов ЖК. Мы зонировали территорию таким образом, чтобы внешние потоки минимально пересекались с внутренними.
— Какие компании могли бы стать якорными в новом ЖК?
— В качестве якорных игроков мы видим детские развивающие, спортивные, культурные и выставочные центры. Нередко девелопер создает такие проекты в коллаборации с партнерами, и получается прекрасная точка притяжения. Важно понимать, что рынок коммерческой недвижимости очень живой и быстро меняется. Например, до пандемии было сложно предположить, что у нас появится такое огромное количество пунктов выдачи заказов и постаматов. Также никто не предполагал, что dark store или dark kitchen будут столь стремительно развиваться, а теперь это часть жизни, и данный опыт надо учитывать при создании концепции новых проектов.
— А какие еще тренды вы видите в ближайшей перспективе?
— Очевидно, что будет развиваться формат удаленной работы. Мне кажется, что человечество шагнет дальше, и мы увидим некие капсулы, в которых можно будет работать, — такие вполне могут появиться на первом этаже современного ЖК. Не исключаю появления полноценных VR12-мастерских с 3D13-принтерами и общесоседские пространства: библиотеки, выставочные центры… Человеку ведь всегда хочется общения.
— За те годы, что вы занимаетесь наполнением коммерческих площадей, потребности сильно изменились?
— Да, пожелания меняются, и довольно быстро: прежде большинству было достаточно внизу аптеки и небольшого продуктового магазина. Современному человеку хочется, чтобы внизу у него обязательно было заведение общепита: кофейня или булочная, где он мог бы перекусить или поработать. Многие хотят развивающие центры как для детей, так и для взрослых, включая спортивные, чтобы не тратить время на поездки по городу.
«Мы выиграли в конкурсе на создание мастер-плана Экорайона (территория бывших артиллерийских складов рядом с Лебяжьим). Всего было заявлено 122 участника из 20 стран. Очень горжусь этим проектом»
«То, что будет актуально для Москвы, может совсем не подойти для Казани»
— Какое впечатление в целом у вас от проекта ЖК СМУ-88, который планируется построить в речпорту?
— Я очень уважаю Александра Цимайло и Николая Ляшенко как архитекторов. Они делают уникальные проекты, которые имеют свое лицо, но при этом органично вписываются в архитектуру и историю города. Новый ЖК в речном порту от СМУ-88 имеет отсылку к истории республики, к одной из ее главных достопримечательностей — башне Сююмбике. Это очень самобытно и одновременно в ногу со временем.
— Проект для СМУ-88 — первый опыт работы для вашей компании в Казани?
— Нет, на территории Казани мы приложили руку ко многим проектам, и сейчас в работе еще несколько. В начале нулевых мы были лидерами консорциума, куда входили архитекторы из разных стран, разрабатывающие развлекательный комплекс «Ривьера». Также мы выиграли в конкурсе на создание мастер-плана Экорайона (территория бывших артиллерийских складов рядом с Лебяжьим). Всего было заявлено 122 участника из 20 стран. Очень горжусь этим проектом: потрясающе красивое место в сосновом и дубовом лесу. Концепция называлась «Ике урман», что в переводе на русский означает «два леса». Сегодня к участку построена дорога и идет так называемая подготовительная фаза. Но я верю, что в ближайшие несколько лет казанцы смогут оценить этот проект по достоинству воочию.
— Расскажите подробнее, какими инструментами вы пользуетесь в работе? На что опираетесь в своих исследованиях?
— Основное в нашей работе — опыт и знания, накопленные годами. Команда, с которой я работаю, имеет опыт не менее 15 лет в области недвижимости. Под каждый проект собираем и анализируем разную статистику, а также разбираем успешные и неуспешные проекты на рынке. Любой новый проект начинается с детального изучения локации, ее истории и окружения. Всегда сильно упрощает задачу, когда в команде есть человек, который хорошо знает эту территорию. У каждого региона и города своя специфика — то, что будет актуально для Москвы, может совсем не подойти для Казани и других городов. Также изучаем конкуренцию в разных нишах. Например, в речпорту в сфере стрит-ретейла ее нет. Зато высокая конкуренция торговых центров. Нередко для исследований привлекаем данные сотовых операторов, опросы населения как онлайн, так и офлайн. И, только собрав полную картину, строим концепцию и говорим девелоперу, сколько площадей надо сохранить.
— Как долго разрабатывалась концепция под СМУ-88 и сколько сотрудников были вовлечены?
— Учитывая, что мы уже знакомы с Казанью и работаем здесь не с нуля, на разработку концепции ушло около месяца, работала команда из четырех человек. Всего в составе консалтинга NF Group 30 человек, они работают в рамках офисов в Москве, Санкт-Петербурге и Дубае — недавно у нас там открылась компания, входящая в NF Group. При этом покрытие наших услуг охватывает всю Россию, страны СНГ и с недавних пор — Ближний Восток.
«В портфолио компании есть работа над комплексом deluxe-класса MANTERA Seaview residence (г. Сочи) — курортный объект, где квадратный метр стоит от 3 миллионов рублей»
«В портфолио компании выделяется работа над комплексом, где квадратный метр стоит от 3 миллионов рублей»
— Недавно компания NF Group вышла из международной сети Knight Frank — как это повлияло на вашу работу?
— Контрольный пакет акций нашего российского офиса был выкуплен нашими акционерами с 2020 года, с тех пор наши отношения с Knight Frank строились на основе лицензионного соглашения, поэтому для нас изменения были несущественными. Безусловно, мы очень благодарны Knight Frank за плодотворную совместную работу.
— Ваша компания более 26 лет на российском рынке. Всех проектов, наверное, не упомнить, но есть ли такие, которыми особенно гордитесь?
— Для нас важен каждый проект, потому что в него вкладываются не только ресурсы, но и душа. Если говорить о Казани, то знаковым для меня является Экорайон. Также в портфолио компании есть работа над комплексом deluxe14-класса MANTERA Seaview residence15 (г. Сочи) — курортный объект, где квадратный метр стоит от 3 миллионов рублей. В целом же нам дорог каждый проект от Калининграда до Сахалина и Камчатки, включая складские комплексы, офисные центры и, конечно же, курортные проекты, которыми мы тоже активно занимаемся.
— Какие у вас планы по развитию?
— В части консалтинга мы продолжим работать по всей стране во всех сегментах недвижимости, где у нас накоплен большой опыт и экспертиза: складская, торговая, офисная, жилая и курортная недвижимость. Также планируем удерживать лидерство в сфере реализации жилой и коммерческой недвижимости, развиваясь в странах СНГ и на Ближнем Востоке, где сейчас достаточно высокая деловая активность. Кроме этого, у нас очень сильные направления по инвестициям в недвижимость и управлению недвижимостью.
Комментарии
out much. I hope to give something back and aid others like
you helped me.
My web blog ... Tangela: https://www.kaeper.net/bbs/board.php?bo_table=free&wr_id=133902
your technique of blogging. I bookmarked it to my bookmark webpage list and will be checking back in the near future.
Please visit my website as well and tell me your opinion.
Feel free to visit my blog post - Ayurvedic herbs for hair
growth: https://consuelovita.it/the-power-of-ayurveda-for-hair-loss-treatment-in-men
passive income ideas for retired nurses therapist
gigs for supplemental income
passive income business ideas for doctors in the usa
Here is my web site; lucrative passive income
ideas for doctors: https://www.amlsing.com/home.php?mod=space&uid=228838&do=profile